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整体看，全国重点城市二手房和新房上半年的交易量和交易额相比2020年均有一定增长。从重点统计监测的50个城市来看，二手房整体交易量同比2020年上半年增长60%，下半年增长12%，上半年二手房GMV(Gross Merchandise Volume，网站成交金额)同比增长约65%，较2020年下半年增长约14%。

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新房的增长速度、面积和价格增长均优于2020年，若维持上半年增长速度，2021整年市场将好于2020年。

2. 局部市场

从局部市场来看，源于政策调控，个别城市交易量下滑比较明显。主要集中在深圳、东莞、粤港澳大湾区部分城市，如深圳下降了70%左右，东莞6月下降比较明显，上海4、5月调控时影响较大，6月逐步回稳，重庆相对于5月之前的需求释放比较集中，6月出现自然下滑。大部分均为第一季度整体量价增长较为迅速的城市，前期市场火爆第二季度自然回调。因此市场有所回落，进入一个相对低温的态势。

3.渠道市场

相较于2020年渠道充分使用，佣金率较高，优惠政策充足，2021年由于贷款集中度管理政策、资金管理和拿地的集中等，新房回款周期延长，开发商进化迭代的速度加快，对渠道条件的要求更高。企业普遍下调目标，渠道整体费率有一定下降；另外，渠道的佣金回款速度普遍延长，相关企业的经营压力和风险明显加大。

二、地产调控政策解释

2021年贷款限制增多，一些城市降低贷款，甚至出现停贷、房贷利率提升等情况。对比往年，2021年调控主体范围扩大，如银保监会与银行部门联动调控，调控方式更直接也更有效果，最明显的就是贷款额度和放贷周期的管理，第一控额度，第二是延长放款周期，同时，调控的基调较为明确，短期不会有重大转变。

究其原因，属于国家层面的结构性调控，决策者判定房地产为热市场，当贷款额度超过一定比例银行会被要求缩减贷款，上半年过度使用信贷额度，为符合监管要求，银行主动调整信贷投放额度，导致部分城市出现额度紧张的情况。

对调控反应较大的大部分为一季度市场火爆的城市，本质上是长效机制里对贷款集中额度的管控，改变的是交易节奏而不是交易需求，一线体感可能放大，但从数据来分析，相较于2020年变化并不大，市场并没有出现方向性扭转，而是回归常态。

目前的市场变化是从一个过热的市场状态回归到一个正常的市场阶段，调整前期的市场超额利润，信贷环境仍然保持在一个稳健宽松的状态。国家在保持货币供应量与社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配的同时增强了经济韧性。

同时本次调控适用性和复制性强，未来可能会在更多房价上涨压力较大的城市进行推广和复制。

三、下半年地产市场趋势

一线城市体感强烈，在二手房交易跟新房交易相互交织联动的一个市场里，通过控额度和延长交易周期，整个交易释放速度放缓，一二手联动的效率也将受到影响。

上半年放量比较猛的城市，下半年将进入回调周期。例如重庆、成都、天津、西安和武汉等城市。

在下行周期较长的市场环境中，在经历了过去两三年平台化浪潮带来的行业门店数量和经营数量大幅增长情况下，人均单量将出现下滑，店面经营风险比以往更大。