2021年，物管行业热度不减，荣万家服务、宋都服务、星盛商管、朗诗绿色生活等企业相继赴港上市。与此同时，从社区团购到社区养老、房屋经纪、托幼、快递收发，政策为物管企业发展指明了方向，业务范围持续扩容。

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而随着物业行业竞争的加剧，越来越多的中小型物企已不满足于社区管家，开始从单一的社区管理转向公共管理，竞争市场也逐渐由住宅转向更为广阔的非住宅领域，转变为“城市服务商”。

中小型物企涌入赛道

近期，扩充城市服务业务的物企屡见不鲜。1月21日，美的物业与盈峰环境签署战略合作协议，双方表示将共同开发城市服务业务。不久前，东原物业正式更名为东原仁知城市运营服务集团。合能物业的经营范围亦发生变更，新增城市绿化管理、专业保洁、会议及展览服务等……

“这是在物业管理行业竞争激烈以及企业自身发展难以在行业内实现突破的情况下的一种必要选择，”中国企业家发展联盟副理事长柏文喜认为，如今物管企业加码进入城市服务领域是主动和被动兼具之举。

作为近几年新兴的行业细分赛道，所谓“城市服务”，是指将公共空间和公共资源当做一个整体，由物业企业进行统筹管理，涉及具体包括城镇景区、市容环卫、政府大楼、口岸、产业园、学校、医院、高速路等。

事实上，万科、保利等物业巨头在城市服务领域已早有所涉猎，且主要业态和运营模式各有特色。譬如，万科物业瞄准了岛屿和新区，保利物业倾向于景区和城镇，世茂服务则意图从百强镇入手。

就保利物业而言，其早在2016年便开始涉足城镇公共服务管理，以经济较为发达的浙江嘉兴市嘉善县为突破口，先后在周边城镇布局。经过多年发展，截至2019年末，保利物业有2.87亿平方米在管面积，其中1.4亿来自公共服务项目，占比高达48.9%，甚至超过住宅物业。

2020年以来，大型物管公司渗入城市服务领域愈发频繁：万科牵手鼓浪屿；保利物业再次中标嘉善项目；包括碧桂园服务、雅生活服务等物企加码对市政环卫、园林绿化等上下游产业链企业的收并购。

不仅如此，2020年 10月24日，万科物业发布“万物云城”品牌，宣布将在未来三年落地100个城市服务项目。一个多月后，保利物业总经理吴兰玉称，保利物业的未来目标是百城千镇。

业务发展新蓝海

城市服务的市场空间有多大?

就单项业务来说，以目前物业公司尝试最多的市政环卫为例，华泰证券数据显示，2019 年我国市政环卫市场规模 3171亿元，预计2024年可达到4352亿元，仅考虑市政环卫规模便可为物业管理行业带来10%-20%营收增量。

事实上，传统的物管服务与城市服务在服务内容上高度重合。市政环卫可以对应物管服务的保洁业务，除此之外，安保对应城市秩序，绿化对应城市园林养护，设施管理对应城市公共设施管理，就连近年来兴起的智慧物业，也可为智慧城市的建设升值赋能。

在基础业务上，物业公司深入城市服务具有天然优势。“城市服务作为市场化程度较弱的领域，正在面临着由政府直接管理向市场化服务转型的机遇，”柏文喜称，城市服务正好是物业管理企业能够发挥多年积累的经验和自身优势的领域，对于物业管理企业而言可谓是业务发展与业绩增长的新蓝海。他认为，参与城市运营服务的市场化进程，物管企业除了获得自身业务发展之外，还能提升城市运行服务效率，实现政府职能和城市运营管理方式的调整与转型。

在北京市政协十三届四次会议上，来自特邀界别的市政协委员王绯玲即呼吁，重视物业管理行业“准公共产品”提供者的角色，加大扶持力度，并将物业管理纳入“生活服务业”，使其享受相关税收优惠政策，助力城市社区治理。

毋庸置疑的是，作为政府职能转变与物业公司拓展业务边界的一次碰撞，将管理服务社区居民的经验和理念注入城市治理，可催生巨大的服务需求，将对物业公司的市场规模、资源统筹能力带来明显提升。

短期内盈利临挑战

然而，在为追逐规模的物管公司贡献大量面积背后，城市服务业务的盈利前景却令人担忧。

以保利物业为例，截至2019年，保利物业在公共服务领域在管面积约1.4亿平方米，占总再管面积48.9%。与之对应的是，其庞大的面积与对应的营收不匹配。保利物业当年物管收入中，源自公共及其他物业的收入约为4.81亿元，仅占物管总收入的12.5%左右。与之对比，在管面积占比不到2.7%的商业及写字楼的物管收入，占比却达到13% ；面积占比48.4%的住宅物业，收入占比为74.5%。　

“这与目前城市运营服务行业的现状与角色有关。”柏文喜指出，城市服务具有公共服务的性质，具备一定的普遍服务和公益性，属于政府特许领域和价格管制行业。在目前政府主导的运营体制下，其公益性和公共服务性质突出，从而导致其盈利性不足，与住宅、商业物业管理业务市场化程度较高、盈利性更强的领域有较大差别。他同时指出，城市运营服务未来在逐步实现向市场化转型以后，必然会带来效率提升和盈利性的增强，是物业管理企业可以前瞻性进入和长期布局的战略性领域。