楼市分化，信号愈发清晰。

　　在刚刚过去的2020年，中国楼市经受“疫情冲击”与“货币宽松“的双向拉扯，有城市房价一路向上，再次创下历史新高，有城市徘徊不前，持续横盘调整。

　　过去一年，哪些城市房价在上涨，哪些城市下跌了？

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　　这些城市房价涨了

　　2021年1月15日，国家统计局发布2020年12月70个大中城市房价数据，我们能从中一窥中国楼市2020年的具体走势。

　　与2019年底相比，43个城市房价上涨，26城市房价下跌，1个城市持平。涨幅最高的深圳，高达14%；跌幅最大的为牡丹江，同比为-10%。

　　这是2020年，房价同比涨幅超过5%的城市：深圳(14.1%)、宁波(8.5%)、银川(8.5%)、徐州(8.5%)、唐山(8.3%)、成都(8.2%)、西宁(7.9%)、沈阳(7.8%)、广州(7.5%)、无锡(7.4%)、杭州(6.9%)、北京(6.3%)、上海(6.3%)、大连(6.1%)、乌鲁木齐(5.8%)、济宁(5.3%)、温州(5.2%)。　　

　　可见，这些城市主要以一二线城市为主，北上广深四大一线城市全部在列。

　　这些城市基本面相对良好，北京上海广州都历经2-3年的横盘调整，市场安全边际相对较高，能迎来一波量价齐升的复苏走势，符合市场大势。

　　至于素有“让炒房客有去无回”的长沙，二手房微弱上涨1.3%，保持了难得的平稳态势。

　　值得注意的是，这些数据均是基于国家统计局70城二手房价数据而来。

　　70个大中城市标准制定于2005年，由于统计因素，至今未能将苏州、佛山、东莞等如今的经济强市囊括在内。

　　至于绝大多数三四线城市同样未纳入统计，这意味着无论是房价上涨城市还是下跌城市，都比想象中的要多。

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　　这些城市房价回到一年前

　　这是房价回到一年前的城市：　　

　　在纳入国家统计局范围内的70个大中城市里，有26个城市房价回到了一年前，占比接近4成。

　　其中，跌幅最大的是黑龙江的牡丹江市，跌幅为10%。

　　在这26个城市中，不乏二线城市，主要包括：

　　天津(-4.0%)、郑州(-3.6%)、贵阳(-3.5%)、太原(-3.1%)、哈尔滨(-3.0%)、济南(-2.8%)、石家庄(-2.5%)、青岛(-2.1%)、烟台(-1.5%)、重庆(-0.6%)、南昌(-0.4%)、长春(-0.2%)。

　　与一线城市不同，二线城市呈现大分化态势。

　　成都、杭州、无锡等地明显上涨，天津、济南、青岛、石家庄、郑州等北部主要经济重镇则出现明显回调。

　　这只是过去一年的楼市走势。

　　如果将时间推向上一波楼市上涨的巅峰。与最高点相比，这些城市跌幅更大：　　

　　廊坊(-46.9%)、青岛(-22.8%)、天津(-21.8%)、肇庆(-19.3%)、石家庄(-18)、济南(-17.5%)、北京(-15.8%)、西双版纳(-15.4%)、保定(-13.8%)、北海(-13.2%)、郑州(-13.1%)、中山(-11.9%)。

　　不难发现，这些城市多数位于北方地区，京津冀地区多个城市入围。

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　　楼市分化，房价怎么走？

　　有城市在上涨，有城市在下跌，这说明了什么？

　　其一，房地产是威胁金融安全的最大灰犀牛，这是1998年以来对房地产的最严定调。

　　央行党委书记、银保监会主席郭树清在近日出版的《十四五规划建议辅导读本》中发表文章指出：坚决抑制房地产泡沫……房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

　　这与以往的保持房地产稳定健康发展的定调有了实质性的区别，房地产拉动国民经济、土地财政的必要性仍旧存在，但金融风险到了不得不防范的时候。

　　多说一点，防范金融风险，不只是要遏制大涨带来的居民杠杆率飙升，更要防范大跌带来的市场震荡。

　　其二，新一轮楼市调控，开始转向了，不再诉诸于传统的限购限售等手段。

　　2020年，房企融资“三道红线”横空出世，高负债房企不得不开启降负债之路。2021年开年，房贷“两道红线”突然降下，共同构筑起中国楼市的信贷防火墙。

　　正因为这一点，从2020年至今，房企融资“三道红线”+房贷“两道红线”的横空出世，标志着中国楼市调控的转向。(参阅《2021年，中国楼市调控第一枪来了》)

　　过去的楼市调控，限购、限贷、限价、限售作为四大基本盘。随着地方各种试探性松绑不断，这些举措在市场面前越来越捉襟见肘。

　　如今楼市调控，开始直接针对房企、银行和购房者。限制房企融资，限制房贷额度，限制银行信贷，无疑更有针对性，也更具杀伤力。

　　其三，楼市呈现大分化态势。重点关注大城市群、大都市圈，以及这些区域的交叉地带。

　　从1998年开始，中国房地产走过20年历程，全国性普涨只有三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。

　　这其间，无论是2011年到2015年，还是2018年至今，楼市都呈现分化态势。

　　热门城市“万人摇号抢房”，冷门城市一再降价无人问津，这一趋势有望在未来延续。(参阅《2020国卖地收入排行》)

　　其四，三四线城市不要一概而论。

　　过去几年，借助棚改，三四线城市集体上涨。然而，棚改基本接近尾声，三四线城市普遍要面临基本盘的考验。

　　不过，处于都市圈和城市群的三四线城市仍有升值空间，尤其是处于中心城市交叉地带的城市，依旧有不错的前景。

　　相反，收缩型城市，无论房价如何白菜价，都不是好的投资对象，这些城市固然能收一时炒作之效，但难以避免失去流动性的宿命。