深圳新盘较少，即便房价高，很多楼盘都是一经推出就告售罄。按理说，低价位的公寓房源应该会受欢迎，但事实却是，和住宅市场的火热相比，深圳公寓市场近来可谓寒意浓浓，就算降价，也少人问津。

　　01

　　深圳公寓市场进入寒冬 降价促销频繁上演

　　在深圳罗湖区的一个公寓楼盘，记者看到销售大厅冷冷清清，里面只有一个销售人员，记者在现场了解到，这个楼盘2018年开盘，目前仍有在售公寓。销售人员告诉记者，目前购买新的公寓，开发商还将提供首付优惠活动，一般公寓需要首付5成，但该楼盘只需要首付4.5成就可以。

　　深圳某公寓售楼中心销售人员：我们是2018年10月开盘的，现在是现楼了，整体均价6.6万元左右，周边7万、8万元都有。我们有49、57、67、84平方米，8梯30户。虽然卖了两年多，但公寓性产品本来就是要分开慢慢卖。

　　记者又来到位于深圳罗湖区的另外一个新的公寓项目，这个项目上个月刚刚开盘，由于得房率比较高，吸引了一些前来挑选的客户。

　　深圳某公寓售楼中心销售人员表示，56平做三房，买一层送一层。楼上不算面积，现在有折扣，他们根据预付首付款的进程，来申请折扣。

　　降价促销的方式，在一手公寓市场屡见不鲜。已经从事房地产中介行业第六个年头的夏振坤告诉记者，深圳一二手房倒挂情况严重，导致全民打新，让买房人涌向新房市场，再加上新政提高了二手房交易的税费，二手房市场不再像过去一样受青睐。无奈之下，夏振坤和同事们只能将目光转向代销深圳的一手公寓市场，但几个月过去，公寓销售仍不理想。

　　深圳中原研究中心数据显示，2020年全年深圳在售公寓项目56个，新批售面积147万平，约2.49万套。2020年成交1.17万套，共72万平，均价为6.3万元/平。

　　深圳中原三级市场工商铺区域总经理田慧表示，卖得不好的盘基本上集中在原关外，或者新盘，供应量比较多。一些集中爆发的区域，比方说像今年罗湖一下子爆了12个盘，一个月都出来了，所以它的竞争就非常大，只能打价格战。

　　02

　　公寓市场供需失衡 业主降价为求脱手

　　在深圳公寓新房市场销量冷清的同时，二手公寓市场又出现业主大幅降价抛售的情况，深圳的二手公寓市场目前的具体情况如何呢？

　　方女士在2017年底的时候，由于购房名额受限，买了当时龙华区刚开盘的一套30多平方米的公寓，并在2019年底交房后，就出租给了长租公寓。但今年的情况让方女士始料不及，受疫情影响，多家长租公寓出问题，方女士未能幸免，不仅租金收不回来，还需要偿还每月的贷款。于是，方女士开始把自己的公寓在各大中介放售，但结果并不乐观，挂盘半年仍旧无人问津。

　　深圳业主 方女士：卖房发现2017年的房价到现在，价格还是没有变过，所以算下来我还亏了税费和银行按揭的利息费用。公寓它增值税很高，当时买的时候没考虑到这一点。现在二手公寓除非是亏本卖，要不根本就卖不出去，挺后悔的。

　　记者近日也来到了位于深圳市龙华红山片区的龙光玖钻，这个楼盘曾在2018年连续多月成为深圳单盘销售冠军，被认为是衡量公寓市场的指标盘。深圳贝壳网数据显示，龙光玖钻共有11218套商务公寓，截至目前共有254套房源待售。而近3个月，龙光玖钻仅有11套成交。挂牌房源中，不乏有2019年6月中旬便已上架，但至今未成交的房源。

　　在深圳，像龙光玖钻这样的公寓遇冷不是个案。业内人士表示，当下的公寓市场供过于求，不少开发商也开始降低客户自住的成本。

　　深圳美联物业中心区销售经理 夏振坤：很多公寓刚开始开盘的时候预定价停车费是在900、1000元，因为它属于商业性质停车费，比较贵，比住宅要高。但是后面开发商都把停车费调低了，就像深业上城它最初的时候，停车费要1000至1800元之间，但现在开盘入伙后，是460元一个月。

　　万得数据显示，2015年以来，深圳每年公寓的供应量都大于成交量，2018年和2019年，公寓供应量约为销售量的两倍。

　　03

　　交易成本高成遇冷主因

　　从2018年到2020这三年间，深圳公寓政策频出，平衡供需的调控也持续地进行。市场紧跟着政策风向，经历了跌宕起伏的3年。那究竟是什么原因导致公寓不被市场看好呢？

　　根据《深圳市城市规划标准与准则条文说明》，商务公寓是为满足短期在深圳进行商务、工作的居住行为而配备的一种办公建筑形式，在使用功能和区位上更接近商业用地，在地政管理中也将其作为商业用地对待。因此，商务公寓水电费是按商业楼宇的标准，无论是自持还是转卖，都要付出比住宅更高昂的成本。

　　深圳美联物业福田北区总经理孙佳彦表示，目前公寓成交的费用，比住宅大概高5个点左右。最重要的原因是它不带学位，首期款的要求是要5成，供楼只能借10年。它不像住宅这么灵活，可以借20年、30年。所以供楼的压力也是很多人没有办法购买公寓的主要原因。

　　中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，住宅市场需求量特别大，而深圳的供应量也跟不上去，就迫使很多的开发商在做公寓市场的时候，把它转成了类住宅，目的就是强化销售。可它又违背了政府最初的初衷，所以政府就不允许转，使得公寓在市场上，始终处在一个比较尴尬的境地。

　　2018年7月30日，《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。此外，开发商在各类新供应用地上建设的商务公寓只租不售。限售令一落地，公寓供应和成交价均出现下滑。深圳中原研究中心数据显示，2018年公寓供应量为133.51万平，同比下降0.36%，是2014年之后供应量的首次下跌。价格方面，2018年商务公寓成交均价为59762元/平，同比下跌3.79%，为2012年之后首次出现回落。

　　去年深圳出台的停止新增公寓审批政策，被视为严控公寓供应的信号，成为公寓市场的分水岭事件。2020年7月31日，《深圳市规划和自然资源局 市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》出台，明确“在全市范围停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批”。

　　同日，深圳住建局发文表示，商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”与“短期住宿”目的。深圳市停止商务公寓审批，符合国家相关政策和深圳市的实际管理需求。

　　深圳中原董事总经理 郑叔伦：现在有点像赶尾班车，很多公寓都集中拿出来卖，属于公寓供应最多的时候。所以在这个情况下，价格很难有很好的表现。大家为了竞争出货，可能也会有不同的优惠。但我认为这个情况会改善，因为未来不会再有新增公寓供应，这是个很重要的节点。