文|穿透君 来源|穿透公司

　　蒋业华从龙湖挖来的周德康，在5月20日华宇集团发布会上表示：华宇2022年目标为1000亿。互联网是有记忆的，在2019年3月的发布会上，周德康的口号则是2021年突破1000亿。

　　千亿对于房企来说，是个魔咒。

　　每个房企老板都认为是否达到千亿是能否生存下去的浮标，不突破，就会被淹没在水下面。

　　每个房企都被这股默认的洪流，裹挟着往千亿冲。

　　对于蒋业华的华宇集团，同样如此。

　　2021年5月20日，华宇集团总裁周德康，再次在发布会上对千亿发出冲击：2021年目标为800亿，2022年目标为1000亿。

　　互联网是有记忆的，也就在两年前，2019年3月的发布会上，周德康同样对千亿发出了冲击：规模是华宇需要追求的，今年(2019年)达到500亿，明年(2020年)达到800亿，后年(2021年)突破1000亿。

　　千亿规模是蒋业华的梦，还有上市也是。

　　在华宇集团上市未定的情况下，华宇物业却最早在2018年就提出了上市口号，而到了2021年，再次更名倒腾股权，准备再次以上市为目标而动。

　　千亿梦推迟一年

　　2017年华宇集团曾对外表示，华宇集团规模要在2017年做到150亿元，在2018年做到300亿元，在2019年做到500亿元。

　　而在其公司债2019年半年度报告中，华宇集团方面曾表示，力争2021年实现总产值突破1000亿元，总资产突破1000亿元。

　　值得注意的是，华宇集团这一“双千亿”目标在其2019年年度报告中即做了修改，力争完成时间从2021年修改为2022年。在2020年年报中，力争2022年总产值突破1000亿。

　　据华宇集团评级报告显示，2017年至2019年华宇集团签约销售面积分别为135.69万平方米、220.4万平方米和294.79万平方米；同期签约销售额分别为139.07亿元、278.88亿元和434.01亿元。

　　与此同时，克而瑞的数据显示，2019年华宇集团销售额为502.3亿元，和评级报告中的434.01亿差距68.29亿元。不过，这个数据却刚好达到华宇集团2017年设定的500亿目标。

　　在5月20日的发布会上，周德康说：过去三年以来，华宇地产的年经营额分别是375亿，502亿，658亿。

　　这个数据和克而瑞的数据基本一致。

　　克而瑞数据显示，2020年全年，华宇集团全口径销售额为658.4亿元，位列全国房企销售榜单第60位；权益销售额为291.5亿元，位列榜单第78位。

　　成本明显增加毛利率全面下滑 母公司利润首次少于少数股东

　　尽管销售千亿梦仍远，但是华宇集团在2020年实现了资产千亿。

　　华宇集团年报显示，截至2020年12月31日，公司资产总额为1003.13亿，较上年年末增长 27.25%，2020 年度实现营业总收入163.36 亿元，同比增长 20.58%，实现净利润 17.13 亿元，同比增长 6.32%。

　　而在华宇集团的发布会上，称其净资产是300亿，经营收入为800亿元。

　　净利润增速不及营业收入的增长背后，是营业成本的大幅度上升、毛利率的全面下滑。

　　房屋销售及租赁营业收入较上年增长 21.12%，营业成本较上年增长 30.63%，华宇集团对此解释是项目交付结转规模增加；同时随着国家房地产调控措施持续加码，导致物业项目的售价低于预期，行业毛利率呈现下降趋势；本期公司结转销售成本增长幅度略大于房屋销售收入幅度。

　　单算房屋销售的毛利率，华宇集团2020年毛利率下降了5.69%。以金科股份来比较，在2020年房地产销售毛利率同样下滑了6.08%。

　　可以看出，华宇集团总负债的增速高出净资产13个百分点，通过总负债的快速增加，华宇集团总资产突破了千亿大关。

　　可以看出，2020年华宇集团营业收入为161.92亿元，同比增长20.55%，营业成本125.81亿元，同比增长30.78%，利润总额为20亿元，同比下降4%。

　　归属母公司股东净利润6.26亿元，同比大幅下降33.9%。

　　而更为夸张的是，华宇集团2020年净利润为17.13亿元，归属母公司股东净利润为6.265亿元，两者相差10.86亿元，归属母公司净利润占净利润的占比仅为36.57%，这说明，少数股东的利润已经远远超过华宇集团母公司的利润。

　　在2019年的时候，华宇集团净利润为16.11亿元，归属母公司股东净利润为9.47亿元，两者相差6.63亿元，华宇集团自己的利润还是占的大头。

　　2017年-2019年，华宇集团归属母公司净利润占净利润的占比分别为76.01%、87.12%、58.83%。

　　一年内到期有息负债超60亿 有息借款快速扩大

　　尽管到手利润比少数股东还少，但是华宇集团的融资端，却一路扩张。

　　2020年筹资活动产生的现金流净额为64.28亿元，2019年同期为-7.5亿元。

　　2020年底，华宇集团有息借款总额 318.49 亿元，2019年末有息借款总额 238.42 亿元，借款总额同比变动33.58%。

　　其中，银行贷款为252.5亿元，债券和其他融资为65.99亿元。银行贷款2020年新增146.7亿元，减少70.33亿元，净新增76.37亿元；债券和其他融资2020年新增27.91亿元，减少24.21亿元，净新增3.7亿元。

　　未来一年内，华宇集团到期的有息负债额为 60.44 亿(含短期借款 4.4 亿)。

　　2019年末银行授信总额度674.23 亿元，2020年末银行授信总额度 713.60 亿元，剩余额度403.52亿元。2020年银行授信额度变化情况：39.37 亿元。其中兴业银行授信额度最高，达到100亿元。

　　与此同时，截止年报时间，华宇集团仍有40亿公司债待发。

　　2020年3月底，华宇集团可售建筑面积912.69万平方米，其中计容建筑面积621.75万平方米，剩余车库可售面积290.94万平方米。

　　物业股权变更忙 商业打包装入凑资产

　　千亿目标尚未达成，物业上市已经成为蒋业华下一个核心目标。

　　华宇集团在重庆可谓是家喻户晓，从沙坪坝三峡广场到渝北重庆北站南广场，华宇一度成为重庆地标之一。同样是1994年和龙湖吴亚军同年开始创业的蒋业华，在1999年首届房地产集团重庆五十强评选中就已经上榜。

　　2009年，龙湖选择香港上市，2011年金科股份借壳ST东源登录深交所，东原地产2014年注入迪马股份登录上交所。蒋业华的华宇集团却一直未能与资本市场结缘。

　　在多个媒体的相关报道以及华宇集团官方微信公众号发布的信息中，均提到了华宇优家智慧生活服务集团以上市为目标。

　　2018年9月19日的文章中，华宇集团自己提及物业上市。2021年3月18日，时隔两年半后，再次提及物业上市。

　　PS：可能是华宇这个名字太好，不仅有重庆华宇集团，还有山西华宇集团，吉林华宇集团，还有中国华宇集团。并且，你搜索公众号，华宇集团，第一个出来的是山西华宇集团。而重庆华宇集团只能用华宇live作为公众号名字。

　　从2019年开始，华宇物业就开始了一系列的股权整合与新设。

　　华宇集团的物业公司最早成立于1997年，最初名字为重庆华宇物业有限公司，此后历次更名，重庆华宇物业服务有限公司、重庆华宇物业服务集团有限公司，在2018年引入第一太平戴维斯入股540万元，更名为重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司。

　　2019年9月3日，华宇优家智慧生活服务集团有限公司新成立，注册资本2亿元，法定代表人胡端，在2020年8月变更为蓝兴淑，其股东为重庆天瑞合企业管理有限公司。蓝兴淑目前为华宇物业董事长，胡端此前为华宇物业董事长，目前担任华宇集团董事长。

　　而天瑞合成立于2017年11月，其股东为自然人蒋宛芝(持股99%)和海外公司GOAL EMINENT INVESTMENT LIMITED(持股1%)。此前股东左瑞蓝在2020年12月退出。左瑞蓝目前仍然在华宇集团的业如金融控股担任董事，在四川华宇业昊房地产公司持股20%。

　　2017年的公开报道显示，蒋宛芝为蒋业华亲属，目前持有华姿建设集团98.01442%股份。

　　在新的华宇优家设立完成后，蒋业华开始把以前华宇戴维斯的资产陆续装入华宇优家之中。

　　工商信息显示，2020年以来华宇戴维斯的股权、主要人员及经营范围等发生多次变更，第二大股东第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司所持华宇戴维斯的股权于2020年5月大幅缩减，540万元出资额还剩余88.2万元出资额，其余451.8万元出资额全部转让给华宇；华宇优家则于2020年9月成为华宇戴维斯的第一大股东，目前持股比例为95.1%，第一太平戴维斯持股缩减到4.9%。

　　天眼查显示，目前华宇优家旗下有七家公司。

　　在物业行业普遍跟风智慧生活的时候，华宇也在跟风。

　　华宇集团官网，主营业务分为了华宇地产集团、业如数字金融集团、华宇优家智慧生活服务集团。

　　除了名字跟风，蒋业华还将华宇商业和产业发展全部装入了华宇优家之中，其上市资产也得到进一步壮大。

　　华宇优家并未披露其在管面积或者签约面积，仅表述进驻29座城市，服务业主68万人，服务业态涵盖了物业服务、商业运营及产业发展等多个领域。

　　而在华宇优家智慧科技公司的介绍中，写明其服务业主45万人，服务面积1115万平方米。

　　即便是以华宇集团截止2021年3月的开发规模数据来算，共计3180万平方米(包含在建在售)。我们再叠加商业运营面积200万平方米，满打满算，3380万平方米。

　　这个数字在港股物业公司的在管面积中也属于中下游水平。此前金科服务港股上市时候，在管面积披露为1.2亿平方米。即便是同等规模的海伦堡物业海悦生活，其交表时候再管面积也达到了4000万平方米，而4000万平方米在港股上市物业公司中同样属于中下游水平。

　　工商资料还显示的，华宇戴维斯2019年城镇职工基本养老保险人数为1675人，2020年城镇职工基本养老保险人数为1468人，呈现下滑趋势。

　　在现如今物业港股上市风潮中，在管面积中下游的华宇优家，再把商业、产业装进来凑规模的策略，逻辑能够讲得通吗？