“五一”楼市降温？你信吗

　　58同城、安居客《2021年五一假期楼市报告》显示，“五一”期间一线城市楼市热度指数119.0，二线城市楼市热度指数为95.8，三线城市楼市热度指数为108.6，分别出现了不同程度的下跌。其中，二线城市跌幅最大，12.3%的跌幅直接导致其热度还低于2019年的水平。三线城市其次，跌幅为8.0%。一线城市微跌，仅有0.4%。    不难看出，一线城市楼市依然火爆，热度不减，且是在各项调控政策加码、信贷资金收紧的情况下出现的。可见，楼市降温还存在着很大的不确定性，存在房价随时反弹的可能性。

　　实际上，单凭“五一”期间的楼市热度情况，是很难判断出整个楼市的变化状况的。尤其今年“五一”，出游人次达到了2.3亿。也就是说，相当一部分人外出旅游了。这其中，当然包括需要购房者，或者计划购房者。待“五一”出游回来，有的可能也会成为楼市热度的参与者。

　　事实也是，从“五一”期间的楼市热度指数来判断楼市的变动情况，真的没有多大意义。所谓的楼市降温，到底降的是体温还是体外温度。如果降的是体温，或许还能代表楼市的一种去向、一种变化趋势。如果降的是楼市体外温度，那就毫无意义了。

　　不难看出，今年“五一”的楼市热度指数，从表面看，除一线城市外，都下降幅度比较大。但是，从房价的变动情况看，似乎不相匹配。房价巍然不动的格局并没有得到改变。相反，一些城市还存在着蠢蠢欲动的感觉。如果不是政策压得紧、压得严，很多城市可能又已经在上涨不止了。在这样的格局下，所谓的楼市降温，岂不是自欺欺人。而这样的降温，分明就是体外温度的下降，体温并没有下降。而体外温度下降，也是在旅游热中形成的，是吃了退烧药形成的，并没有实际价值。    真正值得关注的，是信贷政策如何跟进，信贷政策指向如何，是支持房价上涨还是遏制房价上涨，是认真贯彻“房住不炒”定位，还是一切以银行自身利益为上。现在是政策收紧了，房贷利率也提升了。过一段时间呢，特别是给开发商的贷款，是真控制了，还是表里不一、心口不一，这是对银行的考验，也是对楼市调控的考验。

　　开发商能够死杠房价，说到底，还是因为有银行做坚强后盾。如果没有银行做坚强后盾，开发商早就扛不住了。2007年，在“打压房价”的要求下，银行稍稍一收，就在深圳等市出现炒房客“断供”现象，说明信贷政策对开发商和炒房客的威力最大。此轮调控政策已经出台了这么多年了，各种政策也不时地被称为“史上最严”，而开发商依然在死杠房价，就是因为银行给予了开发商最大力度的支持、明里暗里的支持。

　　据中原地产研究中心提供的统计数据显示，今年以来，涉房调控次数已达186次，其中，4月单月调控次数就达51次。听起来就像说书一样，如此频繁的调控政策，房价应当被压得死死的了，实际情况如何呢？就是因为房价上涨才频繁出台调控政策，所谓的调控，变成了地方政府与开发商之间的“双簧戏”，与购房者之间的游戏，到底是真调还是假调，实际不需要过多思考，就心里非常清楚。

　　“五一”楼市降温，是真降了还是假降了，没有必要多去分析和思考，也没有必要过多关注。必须看到的一个问题，地方出台的调控政策，大多没有能够触及到开发商的痛楚，甚至没有触及到炒房者的痛楚，也无法触及开发商的痛楚。原因就在于，信贷资金的投放权，不在地方政府，而在银行，以及审批债券发行等的权力机关手中。只要资金渠道不切断，只要开发商还能融到资，调控就只能浮于表面，就无法触及到开发商等的灵魂，尤其不能对地方政府形成约束。地方对楼市调控政策的把握，也就是当道具，而不是为了市场稳定、房价稳定、居民心理预期稳定。    所以，楼市调控发展到今天，在“因城施策”也推行了很多年的情况下，是否需要对“因城施策”政策进行一下评估，能够在“因城施策”政策的基础上，再加上一层“全国统一”调控政策的要求。实践证明，单一的“全国统一”调控，效果不好，容易大起大落。单一的“因城施策”，同样表现出政策上的随意性很强、道具功能越来越明显，必须将两者紧密结合起来。特别是涉房融资政策，必须“一刀切”，从严从紧管理。

　　谭浩俊