一方面，租赁住房的投资回报率极低，叠加初期投入大、投资周期长等因素，微薄的盈利空间导致住房租赁市场化动力不足，供应品质难以保障。另一方面，部分公寓企业为了规模扩张，通过“高收低租”、采用租金贷等手段提高了经营风险，虚假房源、“黑中介”等乱象频发的中介机构亦极大损害了租户利益。

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2015 年底，中央经济工作会议首次提出“租购并举”，五年以来，各地政府从完善市场规范、保障主体权益、增加用地供应、对租赁企业进行扶持等多方面大力推动行业发展。

2020年，政策持续推动市场展开租赁住房的供给侧改革，从早期不断强调“大力发展住房租赁市场”到增加8个住房租赁市场试点城市，再到近期的中央经济工作会议指出解决好大城市住房突出问题是2021年重点任务之一，政府已从土地供应、降低税费、规范市场行为等多方面明确了租赁住房市场的具体工作要求，大力发展租赁市场的态度十分明朗。

各地一方面制定租赁住房目标，多渠道筹措租赁房源。譬如，深圳、长沙、武汉等城市允许非住宅用房改造为租赁住房，上海提出长租公寓与养老相结合；另一方面，城市的“抢人大战”也通过对人才给予不同级别的租房补贴，解决人才的租住问题，鼓励人才流入。

而针对市场乱象，杭州、上海、成都等多地出台文件警示租房风险、规范企业行为，旨在警示租房过程中存在的风险，同时规范住房租赁市场行为，改善市场环境。

未来发展迎来关键之年

政策持续推进下，“租购并举”也将在2021年迎来更加广阔的发展空间。

作为“十三五”房地产调控长效机制的关键词之一，“租购并举”将在“十四五”期间延续。中央十四五规划建议指出，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。北京十四五规划建议则明确，完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系。

不仅如此，12月16日至18日召开的中央经济工作会议上，针对城市住房租赁市场中存在的突出矛盾和问题，从多元化租赁住房用地供应、落实租赁住房公共服务和财税等支持政策，规范租赁市场秩序、促进市场稳定等多个方面提出了具体工作要求。

会议不仅提出“解决好大城市住房突出问题”，从供应端增加土地供应，增加有效房源和保障性住房，还表示“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划”，预计2021年单列租赁住房用地成交将在更多城市推进，集租房亦将成为租赁社区的新形态，租赁市场土地供应将明显放量。

此外，会议还首提“对租金水平进行合理调控”，建立多主体供应和多渠道保障的租购并举住房制度将成为明年和未来经济工作的重点之一。 “逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”亦被提及，租赁市场赋权也有望加快。

中央经济工作会议大篇幅提及租赁住房，反映了中央对住房租赁市场的高度重视。这也意味着，未来一年，租赁市场的监管将进一步制度化、常态化，2021年将成为加快租赁住房补短板，加大力度推进租购并举的住房制度的关键一年。